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北京商业地产牛气冲天带旺房地产投资市场联

时间:2019-07-10 12:52:55 来源:互联网 阅读:0次

北京商业地产牛气冲天 带旺房地产投资市场联商

据北京房地产信息统计,今年1~7月,本市商业地产(包括商铺和写字楼物业)的销售面积达到去年全年商业物业销售量的2倍,商业地产市场供需两旺的局面在今年有了全面体现,其势头保持稳步增长的迹象,以致价格走高而坚挺。按照买涨不买跌的投资法则,商业地产市场跟进的客户增势迅猛,可以说,热得烫手的商业进而带旺了投资市场,成为今年北京楼市的新热点。 供应增加需求旺盛 借着前两年的增长趋势,今年商业地产的新盘供量不减,仅上半年写字楼市场新增项目就有20个,写字楼面积94.3万平方米,其中以租赁为主的项目仅有3个,其他均为销售项目。商业物业目前市场上在售和即将开盘的项目总体量为400多万平方米,未来一段时间会出现商业物业集中放量的局面。 上半年,全市写字楼新项目预售成交566单,成交面积为19万平方米,成交金额25亿余元人民币,与去年同期相比,预售成交面积增长了157%,成交金额增长了158%。1~5月商业营业用房总的销售面积是去年同期的5.6倍,销售总额则是去年同期的7.8倍。 业内人士分析,按照规划,未来几年,仅写字楼方面CBD、中关村、金融街等区域就有近千万平方米的供应量,如中关村到2005年前,将建成58个写字楼,总供应量约241万平方米,平均每年新增80万平方米。商业地产市场的供量过大,将直接反映到租售市场。 价格攀升快幅度大 市场供应的增加没有抑制住价格的上涨。今年上半年,写字楼平均成交价格为13000元/平方米,同比上升了7%。建外SOHO,仅仅是今年春节以后的一个多月里,每平方米成交价上涨了4000元,即从1.4万元狂涨至1.8万元,创造了一个星期卖一栋楼(约2万多平方米)的销售神话。 但不同区域的市场状况出现了明显的分化。东部区域的写字楼市场、租售市场都相当火爆,延续了去年第3季度以来的租售旺势,如CBD内的项目国贸中心和嘉里中心目前基本上无房可租,而财富中心A座5万平方米才推出市场2个月就售出了约80%,主要原因还是东部区域的市场供应仍然较少,加上外资企业如金融、保险、零售等进入北京市场的力度进一步加大,致使目前东部区域写字楼市场处于供不应求的状况。预计未来一段时间内,东区的写字楼价格仍有上涨空间。 中关村区域全年预计将达到80万平方米的巨量,而需求增长速度难以赶上,租售价格和租售率一路走低,市场形势比较严峻。金融街供应有限、需求强劲,写字楼基本消耗殆尽。 从各区域的平均成交价格来看,朝阳区、东城区、丰台区的写字楼新项目的预售成交价格呈现上升趋势,海淀区、西城区则呈现下降趋势;存量房交易的成交价格整体呈现上升趋势,各区域中除朝阳区、西城区和大兴区的成交呈现小幅下跌之外,其他地区的成交价格上升幅度较大。 商铺方面,北京中原的统计数据显示,今年1月商铺成交均价约13000元/平方米,到2月则高达17000元/平方米,同比增长27%。随着供应的扩张,价格有所起伏。虽然今年市场上新增面积多,但由于过去多年市场亏空较大,预计未来价格还有上涨可能。 需求增长 写字楼暖意初现 今年6月,CBD块土地进行了公开招标,结果潘石屹的SOHO中国以7亿元出价标的中标,用老潘的话说,这是他在CBD开发的第四个写字楼项目。他的第三个写字楼项目,曾以“鸡蛋换粮票”热炒一时的SOHO尚都,也在8月31日这个京城楼市今年敏感的日子亮相。 老潘说,他就看好CBD。而他的写字楼产品无论从设计理念,还是配置及规划的产品品质等各方面,在现代城、建外SOHO基础上都有了大的飞跃。 高品质写字楼为主流 郊区型产品出现 其实不单老潘,有很多人都看好北京的写字楼市场,因而近年来写字楼新增量增长快速。除了南部区域仍然积弱以外,今年北京写字楼新增供应分布比较均衡。东部和中关村区域仍然是北京市新增写字楼聚集的区域,东部区域写字楼市场的新增供应比较分散,缺乏热点。在东部的东二环区域将有凯恒中心、新保利大厦,建国门区域有LG大厦,CBD区域有中环世贸中心等项目近百万平方米的面积将在年内开盘,今年将迎来东部区域写字楼供应的一个高峰期。 受奥运概念的影响,北部区域也成为了今年写字楼市场中的一个热点,该区域的写字楼主要集中在安外大街和北辰西路沿线。 作为传统和新兴商务区的产品,为满足未来商务客户的需求,今年的写字楼定位前瞻,写字楼产品多向高端发展,拔高了区域写字楼物业的档次和价格,出现了一大批高品质的新项目,如国贸三期、银泰中心等。 而另一方面,一些郊区县也出现了写字楼项目,如上地的盈创动力,亦庄的BDA国际企业大道,通州的瑞都国际。且不论这些产品的定位和规划是否合理,但有业内人士表示,目前在美国等国家出现了办公的边缘化,尤其低密度写字楼及商务花园盛行,这是由于郊区的土地价格便宜,降低了写字楼客户的准入门槛,还可分散城区内的交通紧张局面,可谓一举多得。此外,未来的城市格局也使写字楼有向郊区化发展的可能。 “小独栋”继续走红 自去年北京写字楼市场推出中关村?穴丰台?雪总部基地、华润置地星座等一批小体量独栋写字楼项目后,今年小独栋写字楼“产品生产线”一派忙碌,甚至一些非小独栋写字楼也纷纷仿效其概念,在整层面积和电梯的使用上大做文章,市场内为客户提供独门独户办公场所的口号四起。有业内人士表示,这些现象的出现标志着京城写字楼市场进入了产品更为细分的时代,写字楼形态正逐步走向多元化,不同的公司可以在市场上找到更为个性化的选择。 小独栋写字楼的面积通常在2万平方米以下,纷纷冠以“企业总部”的名义进行整售,而新型的模式又进化为设计合理的整层面积,利用电梯的作用达到独门独户的效果。其产生的主要原因一是为了满足客户对具有独立性特征办公物业存在的客观需求,二是降低产品的开发风险。但在成本上,相比于大体量写字楼,该类写字楼要高。 无论从地段的分布,还是从产品的类型上,写字楼的多元化是一种必然趋势。随着北京“总部经济”概念的逐步形成,作为传统甲级写字楼的一个补充,独门独户写字楼将在未来写字楼市场扮演越来越重要的角色。 迫于压力租售并举 在饱受市场的种种压力下,今年写字楼大多采取了租售并举的措施,部分写字楼干脆成为只租不售的项目,这虽然是写字楼项目不得已而为之的结果,但同时也表明开发商的务实态度。 据统计,目前北京市写字楼的租售价格水平仍处于下滑趋势,供需结构的失调是导致写字楼市场不景气的根本原因。这一现象在中关村表现尤为突出,包括今年上半年的新增供应,中关村区域的写字楼存量已达420万平方米左右,今年后半年即将开盘的写字楼还有新中关、文化大厦、瀚海大厦、中关村金融中心A座等,预计2004年全年中关村区域的新增供应将达到80万平方米左右,而在2005~2006年还将有将近100万平方米的写字楼推出。 而在需求方面,今年中关村传统的IT行业仍然没有明显的回转迹象,下半年,中保集团和新浪租赁了理想国际大厦,搜狐即将入驻清华科技园的威新大厦,这些都不能化解中关村写字楼市场的积食。 业内人士表示,除金融街外,北京其他几个主要商务区的写字楼都将先后面临这一局面,未来将有越来越多的项目加入租赁行列,在需求没有明显增长的情形下,部分区域的写字楼租价将随之下挫。 商务公寓与写字楼再分天下 今年8月的一天,购买京城某商务公寓的刘先生接到银行通知,他申请的按揭贷款要求没有通过银行系统的审查。据了解,类似刘先生这样的案例今年出现许多,主要是受政府新推出的调整金融信贷政策的影响。商务公寓项目及其投资者已感觉到脊背上的阵阵凉意。 但即使如此,商务公寓也并没有出现萎缩现象。 品质提升比拼写字楼 相比写字楼,商务公寓具备价格低廉的优势,借此该类产品依旧能在市场上大行其道。但随着市场供应量的迅速膨胀,市场竞争激烈程度的加剧,单纯的价格优势已经难以成为楼盘的“核心竞争力”。今年,商务公寓产品发生了新的变化,其中产品品质的提升尤为显着。 典型项目如尚都国际、财满街等,其规模设计、配套设施乃至空调、电梯的配备均按写字楼客户的需求为标准。 有业内人士认为,如此产品设计完全是作前瞻性的准备,出于长远考虑以保证客户后期的使用,不仅适合小公司,也为中型公司提供了选择的可能,因此未来商务楼品质攀升走势仍将继续。 而也有业内人士不以为然,他们认为,商务楼应该找到合适的市场切合点,商务公寓的客群也有着持续性,不断有新生客户租用,配置没必要一定与写字楼比拼。 分流写字楼客户 面对成千上万中小型企业的需求,商务公寓项目品质的抬升拉近了与纯写字楼之间的差距。目前北京商住类物业正逐渐吞噬纯写字楼的份额,其势头直逼高端的5A写字楼。商住类物业倚仗产品品质参与市场竞争渐成主流,这种现象在商务热点区域表现更为明显。CBD区域内的尚都国际中心5A的标准直接对位CBD的中高端客群,周边的昆泰国际中心等项目都曾受到一定影响。 业内人士表示,高端写字楼的周边需要配备一些商务公寓,能够方便那些依附于大公司的中小企业就近服务,商务公寓品质提高后对中端以下写字楼将有一定冲击,但不会影响写字楼市场。不过这些物业仅限于距离商务区较近、关联性很强的地区的项目。 环境营造成为卖点 由于是市场催生出来的产品,商务公寓从一开始就紧扣市场的需求,时时与市场需求保持一致。商务公寓注重环境的营造正是一个很好的卖点,尤其在去年非典以后。 与纯写字楼不同,商务楼面向的客户其公司利润点多靠智力型的创新,他们需要办公场所能提供良好的软环境,商务公寓迎合了这一需求,项目往往设计有中心花园、生活会所等设施。据估计,在未来的几年内,商务公寓由于具备价格竞争空间,不会放弃在环境方面的这种尝试,以此吸引商务办公客户,增强项目的博弈能力。 价低、交通便捷的 商务区边缘产品抢手 与产业发展相关联,购买商务楼的中小型企业通常希望分布在大企业周边,但可以不在商务区内,因此,适合商务公寓生存的土壤变得非常广博,今年这类产品几乎在城市各个角落都能觅得踪影。 目前,北京商务楼总建筑面积约几百万平方米,分布比较集中的几个区域为中关村、亚运村、CBD及其辐射区。这些区域具备一定的市场共性,主要表现为:中小企业较多、写字楼租售价格较高。业内人士表示,随着北京地铁等交通环境的完善,向边缘区域发展将是商务公寓未来的一个方向,这些区域地价便宜,更有价格优势,那些与商务区众多写字楼联系紧密,档次高、位置好、价格低、交通方便的区域的产品受市场追捧。 商铺 煮沸投资市场 今年8月,易初莲花在通州2万平方米的大型超市连锁店开业,这是继华堂后,今年在通州开业的第二家国外品牌超市。在此之前,百安居、普尔斯马特、家乐福等国际零售企业先后在望京、双井等城市居住组团寻觅新址、组建新店,国际知名零售商积极开辟北京市场在今年达到高峰。 但同时,零售业的日益发展和外资零售巨头的蜂拥而至带动了周边区域的商业氛围,进一步开拓和挖掘了京城的商铺价值,从而活跃了投资市场。在经历前两年的变化之后,今年的商铺产品有了新的突破。 热点区域四起 与往年不同,今年北京商铺的热点主要集中在商务区内和住宅社区。 传统和新兴的商务区表现出极大的活力,CBD及其东部商圈、中关村商圈、朝外商圈内写字楼底商和商业街呈现了供需两旺的势头。对于静态人流的重视使得今年的商业地产开发区域商务人群的聚集地得到投资客的普遍认同。 社区商业也表现活跃。几乎在每个规模较大的居住社区都规划有一定规模的商业,分布在城市的各个区域,北苑家园商业面积10万平方米,万泉商务花园欧洲风情商业街5000平方米,境界1.2万平方米,珠江国际城10万平方米,世纪星城规划有25万平方米商业……尤其在通州,商铺已经成为每个居住项目不可缺少的一部分,在八通线果园站向南区域,大小规模不一的十多个新开发住宅项目都规划有商业,规模在数千到25万平方米不等……底商一改往日纯粹的配套服务功能,而成为不可或缺的亮点。社区商铺包括住宅底商和商业街,表现形式主要是1~3层商业楼或建筑底层,或者商业用途裙房。 商铺的广泛分布,主要是由于多年来城市开发后,对商业设施开发的忽视,导致市场缺失,形成市场的空白,业内人士估计,这一状况将在未来的两三年内持续。 小铺位分割商铺独领风骚 在商铺的定位上,今年的商铺在商业物业的独体和多层底商的定位都瞄准了小铺位分割的专业市场上,各类主题的专业市场比比皆是,比如欧洲风情街、时尚元素街、北京新天地等。 这样做的原因无外乎两点:一是国内普通居民投资者已经占据商铺投资主要客群的地位,随着中小型投资者在房地产市场投资方向的转移,对商铺投资的普遍看好,商铺定位不再只将自己的目标客户锁定在国内外大型和跨国零售企业。 其二,将铺位分割销售,能够吸引更多投资者,抬高价格。位于通州区的新华联家园,其商铺竟能拍到每平方米上万元。但业内人士表示,未来一段时间,随着各类专业市场陆续上市,小铺位分割的商铺,其投资回报和后续经营能否像当初所承诺的那样,将决定该类定位在市场上的未来发展前景。目前已经有部分市场人士注意到这一问题,在商铺规划设计和实际操作程序上加以规范。 小盘活跃股社区商业有市场 去年的商业物业市场上,Shopping Mall成为开发的重点。今年越来越多的商业对于商铺店型的规划不再一味地求大,求档次,而是较为切合实际地将重点集中在底商及开放型社区商业街上,出现了众多以各种风格商业步行街为概念炒作的项目。可见,配套底商和社区商业将逐步成为京城商业物业市场上的主流产品。 社区商铺经营对象主要是住宅社区的居民。其商业形态通常为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店等。社区商铺具有广泛的功能特点,而且社区商铺大多数投资小,容易出租、转让。无疑,社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。 业内专家认为,在各个住宅板块逐渐形成和日趋完善的阶段,社区服务性行业成为与市民息息相关的朝阳行业,而社区商铺也因此成为商业发展的“必需品”。相比商务区商铺的高价格,社区商铺价格便宜,投资门槛低,有着稳定的消费人群,适合中长期投资者。 值得一提的是,专家们认为,由于各商业行业对商铺的设施要求不一,目前,许多商铺的软、硬件设计远没有达到商家的使用要求,致使部分商铺空置,而商家找不到合适的店铺,产生供需脱节,随着市场的进一步开发,商铺设施设计的合理程度将一定程度上决定商铺的市场竞争力。(精品购物指南 姚文争)

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